X

تلاعب من صاحب الملك في شقة ايجار قديم ... الــــــــــــــحقوني

مُسْتَشارُكَ القّانُونيْ

Collapse
 
  • Page of 1
  • Filter
  • Time
  • Show
Clear All
new posts
  • إستشارة قانونية
    إستشارة قانونية
    Thread Author
    استشارات قانونية
    • Sep 2018 
    • 6414 
    • 3 
    • 0 
    #1
    الموضوع : عن امتداد عقد ايجار قديم لسنة 1970



    العقد يتعلق بثلاثة اطراف



    1/ الجد : ابراهيم محمد شوقي

    2/ الابن : احمد ابراهيم محمد

    3/ الحفيد: هاني احمد ابراهيم



    ـــــ استأجر الجد شقة ايجار قديم في عام 1970 واقام فيها هو واسرته المكونة من( زوجة(الجدة) و ابن وبنتان ) وحرر عقد الايجار باسم الجد و مبلغ الايجار من وقتها حتي الان 16 جنيه مصري وكان ايصال الايجار يحرر باسم الجد ايضا حتي عام 1974

    ----------------------------------------

    ــــ في عام 1974 توفي الجد وظل عقد الايجار باسمه و ظلت الزوجة(الجدة) والابناء مقيمين في الشقة واصبح ايصال الايجار يحرر باسم الزوجة(الجدة) اي بجوار خانة المستاجر يكتب / حرم المرحوم ابراهيم محمد شوقي وظلت القيمة الايجارية كما هي

    ------------------------------------

    __ وفي عام1991 توفيت الزوجة وظل عقد الايجار باسم الجد دون اي تعديل وظل ايصال الايجار يحرر باسم / حرم المرحوم ابراهيم محمد شوقي ومنذ ذلك التاريخ وحتي الان والابن هو الذي يقيم في الشقة هو واسرته المكونة من

    ( زوجة - ابن( الحفيد) - وبنتان ) وبنفس القيمة الايجارية ( 16 جنيه )

    ---------------------------------------------



    __ وفي اخر شهرين وبالتحديد شهر 1/3/2010 ( شهر مارس ) و شهر 1/4/2010 (شهر ابريل )

    حرر ايصال الايجار باسم الابن / احمدابراهيم محمدبصيغة كالاتي

    وصلني من السيد / احمد ابراهيم محمد المستفيد من ورثة المرحوم ابراهيم محمد شوقي الي اخر بقية بيانات الايصال ..................

    -------------------------------------------



    هذا هو الموضوع بالتفصيل





    س1 / ماهو وضع الاسرة اي الزوجة و الاولاد بعد وفاة الابن ( احمد ابراهيم محمد ) اطال الله عمره هل لهم الحق في الاقامة من بعده ام لا طبقا لاخر التعديلات القانونية واحكام المحكمة الدستورية العليا ؟خصوصا بعد تغيير المالك اسم المستاجر في ايصال الايجار



    س2 / هل ماقام به المالك من تغييرفي اسم المستاجر يضر او يمنع فقط الحفيد (هاني احمد ابرهيم ) من الامتداد القانوني اي منعه من ان يتزوج فيها ام بهذا التغيير يمنع الاسرة كلها من الاقامة بعد وفاة الابن ؟



    ارجو رد سريع وكافي ومفصل طبقا لاخر التعديلات مع توضيح المواد و الاسانيد القانونية توضيح تام لايوجد فيه اي لبس اوغموض ليطمن قلبي مع اعطاء حلول قانونية اذا كان هناك مشكلة



    ضروري جدا الاسانيد وارقام النصوص القانونية اللي حضراتكم هتستندوا عليها لو سمحتوا عشان اطمن عشان منبقاش في الشارع بعد رحيل الوالد اطال الله عمره



    شكرا واسف عالاطالة وارجو الاهتمام الشديد



    Register to view the link
    Tags: الــــــــــــــحقوني, الملك, ايجار, تلاعب, صاحب, قديم
  • gamal gamal
    gamal gamal
    محامى ومستشار قانوني
    • Sep 2018 
    • 5088 
    • 120 
    • 163 
    #2
    السلام عليكم

    أخى الكريم

    عقد الايجار القديم باسم الجد ما زال ساريا حتى الآن
    ما دام الحفيد موجود بإعتباره مستفيدا من هذا العقد ...
    ولكن لا يمتد هذا العقد الى أولاد هذا الحفيد طبقا للآتى :

    النص القانونى :
    المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 علي انه " ..... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أحد والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك .... "

    القاعدة الأصلية : أن عقد الايجار يمتد الى زوج المستأجر
    وأولاده حتى الدرجة الثانية . والى من كان يقيم مع المستأجر قبل وفاته بمدة سنة على الأقل .....

    وهذا واضح فى هذا الحكم :
    "" ..... وكانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكمها في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 33 بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن ( وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة علي الأقل سابقة علي وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيتها اقل " مما مؤداه أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 آنفة الذكر اصبح مقصورا علي الأشخاص الواردة بيانهم حصر في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة الأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى دون الأشقاء وما عداهم .
    ( الطعن رقم 918 لسنة 67 ق جلسة 16/12/2004 )



    كما قضى بأنه :-    إن تدليل الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان صغيراً واستقلاله بها بعد وفاته. عدم تقديم المطعون ضدهم الدليل على تخليه عنها أمر مؤداه ثبوت إقامته بالعين، وقضاء الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استناداً إلى عدم تقديمه دليلا ًعلى إقامته وقت الوفاة هو فساد في الاستدلال يرتب البطلان.

    القاعدة
    أنه إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات والأصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت، وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلاً على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه، وإنما ساقوا زعماً آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو المستأجر الأصلي وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى، وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته، كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميلاد ابنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على اتخاذها موطناً، فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلاً على إقامته وقت الوفاة، إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فإنه يكون معيباً بالفساد في الاستدلال.
    (الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)

    لذا فأصبح المتواتر عليه فى هذه المسألة الآتى :
    ذلك أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 علي انه " ..... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أحد والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك .... " يدل علي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ علي أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو من امتد العقد لصالحة ـ و تستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين مستمرة حتى تاريخ الوفاة فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجرا اصليا بحكم القانون ولا إلزام من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق به وليس واجبا عليه .
    ( الطعن رقم 712 لسنة 74 ق ـ جلسة 5/1/2005)

    " إذا كانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من أخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار سمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالتزاماته على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون ، فأن هذه التشريعات – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار ، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء طالما بقيت سارية تلك التشريعات الخاصة ."
    ( طعن رقم 281 لسنة 48ق جلسة 21/3/1979 مشار أليه بموسوعة إيجار الأماكن للمستشار عزمي البكري ج2 ص 257 ط 2001 )



    كما قضي " عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن امتدادها لمدة غير محددة وفقاً لأحكام هذه التشريعات . عدم توقف هذا الامتداد على توافق إرادة المتعاقدين صراحة أو ضمناً "

    ( طعن رقم 6148 لسنة 64ق جلسة 8/5/1995 المرجع السابق ص 263 )

    والخلاصة :
    الشروط الواجب توافرها للاستفادة من الامتداد القانونى

    حيث يتبين من نص المادة م 29 من القانون 49 لسنة 1977 أنه يشترط للاستفادة من حكمها توافر الشروط الآتية :

    الشرط الأول :-
    أن يكون للمتمسك بهذا الحكم اقامة مستقرة فى العين المؤجرة

    واستقر قضاء النقض على أن مفاد نص المادة 29من القانون 49 لسنة 1977يدل على أن الاقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى الاقامة المستقرة والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط اقامة لاحقة ، فاذا ماتوافرت الاقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد اليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد ايجار له ولاالزام عليه بعد أن يقيم بالعين المؤجرة ، اذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه 0
    ( الطعن رقم 473 لسنة 52 ق جلسة 30/1/1989 )

    وقد عرفت محكمة النقض الاقامة المستقرة بأنها الاقامة المعتادة مع انصراف نية المقيم الى أن يجعل منهذا المسكن مراحه ومغداه ، بحيث لايعول على مأوى دائم وثابت سواه

    والشرط الثانى :-
    الاقامة المستمرة

    وفى هذا قضت محكمة النقض بأن مؤدى نص المادة 29من القانون 49 لسنة 1977 – أن عقد ايجار المسكن لاينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع زوجه أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه فيه اقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك ولايحول دون قيامها – وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة – انقطاع المستفيد من الاقامة بالعين لسبب عارض مهما استطالت مدته مادام أنه لم يكشف عن ارادته فى التخلى عنها صراحة أو ضمنا باتخاذه موقفا لاتدع ظروف الحال شكا فى دلالته على انصراف قصده الى احداث هذا الأثر القانونى
    الطعن رقم 1819 لسنة 57 ق جلسة 11/5/1988 والطعن رقم 1146 لسنة 47 ق جلسة 30/5/1981
    ( نقض رقم 13/ 48 ق 23/12/1978 )

    وقضت أيضا بأن سفر من له الحق فى الامتداد القانونى لعقد الايجار أو زواج البنت – مهما استطالت مدته – لايحول دون أحقيته فى هذا الامتداد 0 طالما أن ارادته لم تكشف – بما لايدع مجالا للشك - عن التخلى عنه .

    وقضت بأن عدم اقامة القاصر فى شقة النزاع مع والده المستأجر الأصلى واقامته فى شقة والدته ، لايكشف بذاته عن انهاء اقامته بارادته بعين النزاع لاأثر له على حقه فى الامتداد القانونى متى توافرت شروطه .

    المقرر فى قواعد الثبات أن من يتمسك بالثابت أصلا لايكلف باثباته أما من يدعى خلاف الأصل فعليه هو عبء اثبات مايدعيه ، ولما كان الطاعنون قد أقاموا دعواهم على سند من القول بأن المطعون عليها تركت الاقامة مع والدتها بعين النزاع بعد زواجها وأقامت وأقامت مع زوجها بالأردن فى حين أنكرت المطعون عليها ذلك تمسكا منها بالاستمرار فى الاقامة فى عين النزاع وبعده وعدم تخليها عن الاقامة فيها حتى الآن ، فان المطعون عليها تكون بذلك قد تمسكت بالثابت أصلا فلا تكلف باثباته ،
    ( 1996/11/ 24الطعن رقم 5987 لسنة 65 ق جلسة)


    القواعد المستحدثة فى ظل الحكم بعدم دستورية الامتداد للأقارب مصاهرة

    قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم محكمة أول درجة القاضي بإثبات العلاقة الايجارية بين المطعون ضدها الأولى وبين الطاعنين وبإلزامهم بتحرير عقد ايجار لهم عن شقة النزاع لثبوت إقامتها مع زوج ابنتها المطعون ضده الثانى – المستأجر – قبل تركه العين المؤجرة وتوافر قرابة المصاهرة تطبيقا لنص المادة 29 من ق 49 لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها 0 خطأ 0 ( الطعن رقم 401 لسنة 61 ق جلسة 21/12/2000 )

    ( الطعن رقم 4303 لسنة 63 ق جلسة 18/6/1998 )


    هذه هى الخلاصة فى هذه المسالة والتى كثر فيها اللغط
    دون التوصل الى قاعدة مستقرة من جانب الكثيرين .....
    واعلم :
    أنه بمناقشتك للكثيرين ستتوه ولن تصل الى حل آخر - بعد
    أن قدمت لك الحل الواضح- والبين وبالدليل على موقف أولادك
    ومن شابههم فى هذه القضية ...........

    وبالتوفيق
    Comment
    • gamal gamal
      gamal gamal
      محامى ومستشار قانوني
      • Sep 2018 
      • 5088 
      • 120 
      • 163 
      #3
      معذرة

      كلمة الحفيد لم يكن المقصود بها أولادك
      ولكن وردت سهوا !!!
      وسرعة تحضير الرد ..........

      ولكن :

      واضح من المواد القانونية عدم الامتداد لأولادك
      أنت . وانما يمتد لك أنت وحدك .............

      العقد يمتد حتى الابن ( أنت ) فقط
      ولا يمتد الى الحفيد ( أولادك أنت ) ....
      لصدور حكم الدستورية السابق الاشارة اليه ..
      بعدم دستورية الامتداد للأقارب مصاهرة !

      وهذه هى الخلاصة بتركيز شديد !!

      وبدون أى نسيان ...
      Comment
      • إستشارة قانونية
        إستشارة قانونية
        Thread Author
        استشارات قانونية
        • Sep 2018 
        • 6414 
        • 3 
        • 0 
        #4
        الف الف شكر يامعالي الباشا
        والله حضرتك في منتهي الاخلاص
        متشكر ان حضرتك تعبت واهتميت
        وجمعت كل دا وبدون اي مقابل

        والله محد يعمل كدا دلوقتي

        بس انا كنت عايز اسال حضرتك علي حاجة اخيرة دلوقتي اللي انا فهمتو
        ان الاسرة في الوضع دا ليها حق الاقامة وايضا الحفيد ( هاني احمد ابراهيم ) له حق الاقامة والزواج فيها صح كدا ولا انا غلطان
        وهل مطلوب اي حاجة تتعمل عشان حقنا ميبقاش عليه نزاع في يوم من الايام ولا كدا خلاص اطمن

        معلش ياباشا انا بسال كتير مانا بالنسبة لحضرتك نقطة في بحر
        Comment
        • gamal gamal
          gamal gamal
          محامى ومستشار قانوني
          • Sep 2018 
          • 5088 
          • 120 
          • 163 
          #5

          الأخ كرم الألفى
          الصحيح هو عكس ما فهمته !!!!

          العقد يمتد حتى الابن فقط وهو
          / الابن : احمد ابراهيم محمد

          أما الحفيد : 3/ الحفيد: هاني احمد ابراهيم
          فلا يمتد عقد الايجار اليه !!!!
          Comment
          Previous template Next
          تلاعب من صاحب الملك في شقة ايجار قديم ... الــــــــــــــحقوني
          Collapse
          Trending
          Collapse
          Working...
          X