أخى الكريم
عليكم السلام ورحمة الله
هذه النسب تستحق فى حالة تحويل الشقة من سكنى الى تجارى فقط .
أما فى حالة البيع او التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة
السكنية او المؤجرة لغير اغراض السكني الحصول
علي 50% من ثمن البيع او مقابل التنازل بحسب
الاحوال ويكون عندها تطبيق المادة 20
مادة 20
يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز فيه
ا بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية
او المؤجرة لغير اغراض السكني الحصول علي 50% من ثمن البيع او
مقابل التنازل بحسب الاحوال ، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين .
وعلي المستأجر قبل ابرام الاتفاق اعلان المالك علي يد محضر بالثمن
المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء اذا ابدي رغبته في ذلك واودع
الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار اليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع
في دائرتها العقارايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العيم وذلك
خلال شهر من تاريخ الاعلان . وبانقضاء ذلك الاجل للمستأجر ان يبيع لغير
المالك مع التزام المشتري بان يؤدي للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار اليها .


أما التاجير من الباطن فممنوع نهائيا على المستأجر إلا بموافقة كتابية
من المؤجر .فإذا سمح للمستأجر فى العقد فله ذلك .
وليس له أن يطالب المستأجر بنسبة فى هذا الإيجار
وإليك
هذا الحكم الهام يا غالى

الطعن رقم 0242 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 896
بتاريخ 30-04-1975
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : الاخلاء للتأجير من الباطن
فقرة رقم : 1
مفاد المادتين 596 و 597 من القانون المدنى أنه فى الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر و المستأجر الأصلى خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلى ، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد ، و يسرى على العلاقة بين المستأجر الأصلى و المستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن ، و لا ينشىء هذا العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن و المؤجر الأصلى إلا فى شىء واحد هو الأجرة ، فيكون المستأجر من الباطن ملزماً بأن يؤدى للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً فى ذمته للمستأجر الأصلى من الأجرة و من وقت إنذار المؤجر له عن المدة التى تلى الإنذار ، على نحو ما فصلته المادة 597 من القانون المدنى أما سائر الحقوق و الإلتزامات الأخرى الناشئة عن عقد الإيجار فتبقى العلاقة بالنسبة لها غير مباشرة ما بين المؤجر الأصلى و المستأجر من الباطن يتوسط بينهما المستأجر الأصلى ، و لا ينشىء عقد الإيجار من الباطن علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلى و بين المستأجر من الباطن ، و لو كان قد صرح للمستأجر فى عقد الإيجار الأصلى بالتأجير من الباطن ، إلا إذا قبل المؤجر الأصلى الإيجار من الباطن بعد تمامه دون تحفظ أو إستوفى الأجرة من المستأجر من الباطن .


وبالتوفيق يا غالى

السلام عليكم استاذ جمال
اشكرك اولا على ردك
ممكن اضع بين ايديك هذه الاحكام واطلب من سيادتك الرد على
الموجز:

الأجرة المقدرة وفق أحكام التشريع الاستثنائى . مواجهتها حالة الانتفاع الأصلىح به للمستأجر فى العقد . تخويل المستأجر ميزة إضافية فى العقد أو فى اتفاق لاحق . جواز إضافة مقابلا لها فى حدود الالتزامات القانونية .

القاعدة:


تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام تشريعات الإيجار بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى إستهدف ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ تحديد أجرة عادلة فى حالة الانتفاع العادى بحيث إذا ما خول المؤجر للمستأجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة إضافية كان محروماً منها تعتبر محل عطاء من هذا المؤجر وبإجراء إيجابى منه يوليه المستأجر خارج نطاق القيود القانونية المتبادلة التى تحكم الانتفاع العادى بحيث يحل المؤجر المستأجر من أحد هذه القيود المفروضة بمقتضى قانون إيجار الأماكن كيما يسوغ القول بإستحقاقه فى مقابل إضافة إلى الأجرة المحددة بمقتضى قرار لجنة تقدير القيمة الإيجارية سواء تراضيا على ذلك فى عقد الايجار ذلته أوفى اتفاق لاحق فإن ذلك يعد بمثابة إضافة تحسينات أو خدمات ينتفع بها المستأجر فوق الانتفاع الأصلى العادى الذى تقابله الأجرة المحددة قانوناً ويصح أن يبرر إضافة إلى الأجرة فى حدود الزيادات المقررة بالنسبة للأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن .
( المادة 18 / ج ق. 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن )
( الطعن رقم 2198 لسنة 64 ق جلسة 1995/3/29 س 46 ج 1 ص 568 )

الموجز:

الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن.ميزة جديدة جواز تقويمها و إضافتها إلى الأجرة القانونية . ق 49 لسنة 1981.

القاعدة:


الأصل وفق أحكام قانون إجاز الأماكن رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر له من الباطن إلا بإذن كتابى صريح من المالك ودون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون ذلك فإن تنازل المؤجر عن هذا القيد فى عقد الإيجار يعد ميزة للمستأجر يستحق عنها المؤجر مقابلاً يتفق عليه بين الطرفين يضاف للأجرة القانونية .
( المادة 18 / ج ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن )
( الطعن رقم 2198 لسنة 64 ق جلسة 1995/3/29 س 46 ج 1 ص 568 )

الموجز:

الأجرة المقدرة وفق القانون 46 سنة 1962 . مواجهتها حالة الانتفاع الأصلى العادى المصرح به للمستأجر فى العقد . تخويل المستأجر ميزة اضافية فى العقد أو اتفاق لاحق جواز اضافة مقابل لها فى حدود الالتزامات القانونية . الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر مستشفى يعد ميزة . علة ذلك .

القاعدة:


المقرر - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - أن الاصلاحات والتحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة ، تقوم ويضاف مقابل انتفاع المستأجر بها الى الأجرة القانونية ، فاذا اتفق الطرفان على ذلك وجب اعمال اتفاقهما مالم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير ويعتبر فى حكم التحسينات التى يدخلها المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها المستأجر ، كما لو كان محروما من حق التأجير من الباطن مفروشا فرخص له المؤجر بذلك ، بهذه الميزة تقوم 121 وتزاد على الأجرة القانونية وفقا لما تقضى به المواد 4 من القانون 121سنة 1947 ، 28 من القانون رقم 52 سنة 1969 ، 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977التى خولت المؤجر الحق فى زيادة الأجرة بنسب حددتها كل منها فى حالة تأجير الأماكن بقصد استغلالها مفروشة ، وذلك على تقدير من المشرع بأن الأجرة التى اتخذها أساسا للتحديد طبقا لهذه - القوانين ، انما هى مقابل الانتفاع العادى بالمكان المؤجر للمستأجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة اضافية كان محروما منها سواء تراضيا على ذلك فى عقد الايجار ذاته أو فى اتفاق لاحق ، فإنه يلزم تقويمها واضافتها الى الأجرة ، لما كان ذلك وكان الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر - مستشفى لاستقبال المرضى ومبيتهم ينطوى على التصريح له بالتأجير بالفرش الذى يحق معه المؤجر زيادة الأجرة بنسبة 70% حتى 1977/9/9 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 سنة 1977 الذى رفع هذه الزيادة الى النسب التى حددتها المادة 45 منه حسب تاريخ انشاء المبنى وذلك استصحابا لما أوردته المذكرة الايضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التى تتضمنها قوانين الايجارات تأخذ فى حسبانها الاستعمال الأغلب الأعم للأماكن وهو السكن ولايستساغ أن تسرى هذه الأحكام و ما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التى تستعمل فى غير هذا الغرض وبالذات فى الأغراض التجارية والمهنية التى تدر عائدا مجزيا فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضا للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكن من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى ، وقد قطع تقرير لجنة الاسكان فى مجلس الشعب فى الافصاح عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد أن الأجرة الأضافية تستحق فى كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات والشقق المفروشة وغير ذلك من صور التأجير المفروش ، يكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الاضافية تستحق فى كل صور التأجير المفروش وسواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقا له ، وذلك عن مدة التأجير مفروشا .
( المادة 45 ق 49 لسنة 1977)
( طعنان رقما 1071 ، 1087 لسنة 53 ق - جلسة 1986/6/25 - ص 755 - السنة 530 )

الموجز:

جواز الجمع بين زيادة الأجرة مقابل الترخيص بالتأجير من الباطن وزيادتها مقابل التأجير للأغراض التجارية . حظر الجمع بين هذه الزيادة الأخيرة وزيادة الأجرة مقابل استغلال المكان مفروشا أو تأجيره مفروشا .

القاعدة:


القول بحظر الجمع بين زيادتي الترخيص بالتأجير من الباطن والتأجير لأغراض تجارية غير سائغ لأن الحظر يقتصر ـ وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ وعلي حالتي الأماكن المؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو تؤجر مفروشة الأمر المنتفي في واقع الدعوى ، إذ الثابت من عقد الإيجار أن الأذن بالتأجير من الباطن جاء مجردا ولم يرخص فيه بالتأجير من الباطن مفروشا ولم يدع الطاعن أنه أجرها كذلك لما كان ما تقدم ، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه قد انتهي في حدود سلطته الموضوعية إلى أن تقدير المقابل للترخيص بالتأجير من الباطن غير مبالغ فيه ولم يتخذ ذريعة للتحايل علي أحكام القانون ، وأنه لم يحدد الزيادة باعتبار العين المؤجرة مصرحا بتأجيرها مفروشة ، وإنما أضاف مقابل ميزة التأجير من الباطن الممنوحة للمستأجر استنادا إلى تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل العقود المبرمة قبل أول مايو أول مايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بمنحه للمستأجر ، وكان الثابت أنه مع إضافة نسبة الستين في المائة الخاصة بالاستعمال التجاري لم يتجاوز الحكم في تقديره مقابل الترخيص معدل السبعين في المائة باعتبارها الحد الأقصى ، فان النعي علي الحكم بالخطأ في تطبيق القانون يكون علي غير أساس .
( المادة 4 ق. 121 لسنة 1947 معدلة بمرسوم بق. 199 لسنة 1952 ـ المادة 18 / ج ق. 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 562 لسنة 41 ق جلسة 1976/4/14 س 27 ص 936 )

بسم الله ما شاء الله
على هذه المعلومات القيمة
نشكرك أولا عليها .
ونذكرك أخى الكريم بما أوردته
فى سؤالك عاليه .
برجاء التفضل بالنظر فيه مرة أخرى .
المؤشر عليه بالأحمر .
معنى كلامك أنه فى مقابل هذه الميزة
أخذ المالك حقه فى زيادة الأجرة من
6 الى 15 جنيه !!!!!!!!!!!
يعنى اتفق الطرفان على ذلك .
وانتهى الأمر ..
أعطى المالك للمستأجر ميزة .
وأخذ مقابلها زيادة الأجرة الى أكثر من الضعف !!!

ففيم اللوم على يا غالى !!!!!

السلام عليكم اخى الفاضل..
والله العظيم لااقصد من ذلك اللوم على سيادتك ولكنى اردت ان اضع بين يديك هذه الاحكام لكى تفسر لى لانى مهما كنت وصلت الى الاطلاع على الاحكام فممكن افهمها غلط وانى اردت من ذلك توضيح الامر الذى التبس على. فانى اسال اهل العلم و المعرفه .على العموم اقبل اعتذارى. والسلام عليكم

استدراك يجب التنويه عنه ان هذه العين كانت مؤجره اولا سكنى ثم قام المستاجر ببيعها للمحامى بموافقه المالك وغير العقد وقام بزياده الاجره من 6 الى 15 جنيه ثم صرح له بالتاجير من الباطن وذلك فى ظل القانون 136 لسنه 1981
وشكرا...